【猇法说法】当“真租客”遇上“假房东”,法院判了！

出门在外租房是避不可免的，如果不慎碰上假房东或者黑心中介，一旦出现租房纠纷，想维权就如一团乱麻。近日，猇亭法院审理了一起房屋租赁纠纷案件，真租客遇上“假房东”引发了一场拉锯战。

2022年8月，租客小张与“房东”向某签订房屋租赁合同，并通过微信转账给向某交纳押金2000元，2022年12月又给向某预交2023年1至3月的租金共计3000元，向某分别给小张出具了收据。

谁知，向某竟然私底下将房屋出售，2023年1月6日向某便通知小张搬出房屋，并承诺退还小张剩余租金、押金共4500元。此后，小张多次通过电话和微信找向某索要退款，向某拒不退还。

2023年2月，小张到猇亭司法局向人民调解委员会申请调解，但向某拒不到场。2023年3月，小张委托代理人给向某发送律师函索要租金，向某逾期仍不付款。无奈之下，小张向法院提起诉讼，要求向某退还房租和押金，并承担因案产生的诉讼费、律师费等财产损失。

庭审时，向某在收到法院传票下无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，庭审中法官再次拨打向某电话，电话那头向某终于吐露实情。

“我并不是房东，而是中介，退房租的责任不应该分摊到我头上。”原来向某并不是房屋的房东，而是负责帮房东出售房屋的中介，为了在房屋空置期间也能赚取租金，这才扮演上了“假房东”。

法院认为：向某于2023年1月6日提前终止了房屋租赁合同，向某应按原《房屋租赁合同》约定的租金标准据实收取租金后，将小张的剩余租金退还给小张，并按合同约定对小张的押金进行结算；小张在租赁房屋期间没有违约行为，向某应全额退还小张押金2000元及剩余租金2500元。经小张多次催促后向某仍未退还小张上述费用属违约行为，向某应承担相应违约责任。小张要求向某赔偿2000元律师代理费的请求符合《房屋租赁合同》第五条之约定，法院予以支持。最后法院依法判决被告向某退还小张2000元押金和2500元租金，并支付因此案产生的律师代理费2000元。

猇法说法

在建立房屋租赁合同关系时，在出租方和承租方之间，因为信息不对等等多种原因，一般而言，承租方处于弱势地位，为了承租方的利益，特给承租人提出以下几点建议，以供参考：

　　1.在租房前，一定要让出租方出示产权证明的原件以及身份信息原件。

　　这样可以确认出租人是否为产权人，进而确定出租人是否有权出租房屋。

　　2.在租房前，与出租方签订书面合同。

　　根据《民法典》相关规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。如果当事人没有采用书面形式的，视为不定期租赁。而所谓的不定期租赁，也就是说当事人双方都可以随时解除合同。但对于出租人来说有一定的限制，出租人在解除合同时应当在合理期限之前通知承租人，不能让租房者随时走人。如果租房的时候双方对租赁期间没有约定或者约定不明确，同样视为不定期租赁。

3.房屋租赁合同应当明确的主要事项。

　　根据《民法典》相关规定，租房合同应当约定出租房屋的位置、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。当然，租赁期限不得超过二十年，合同中如果约定的租期超过二十年的，超过部分无效。租期届满后，双方可以再续订合同。

　　4.在签订房屋租赁合同时，将房屋内现有物品用清单列明，并交与出租方确认。

　　这样在退租的时候方便明确出租房内物品的归属，避免不必要的麻烦。

　　5.房屋租赁合同无效的情形。

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）相关规定：

　　（1）出租人（房东）就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前，出租人取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定合同有效。

　　（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前，出租人经主管部门批准建设的，人民法院应当认定合同有效。

　　（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　以上三种情况是合同签订时出租的房屋存在法律上瑕疵，但是如果经过房东的及时补救后，租房合同是有效的。

　　6.买卖不破租赁。

　　即使是租住的房屋，任何人包括享有所有权的房东，也不能随便将房子收回去。根据相关法律、法规的规定，房屋所有权变动后，先前的房屋租赁合同效力不受影响。也就是说购买房屋的人也必须接受之前的租房合同。

　　但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　7.承租人的优先购买权。

　　《民法典》赋予了承租人对租赁房屋的优先购买权，也就是说如果出租人要将房子卖掉，出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买此房屋的权利。

　　但在下列情况下，承租人是没有优先购买房屋的权利（最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2020修正）：

　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；

　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

　　（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。