所租房屋被拆迁，承租损失应赔偿

租赁房屋经营餐馆，经营不到半年时间，承租的房屋被征收。房东获拆迁补助后，租户多次与房东协商承租损失补偿事宜，房东拒绝补偿。

结果最终如何，来看看这起特殊的房屋租赁合同纠纷案。

案情回顾

2018年3月，被告刘某将磨盘某地房屋及附属场地出租给二原告周某、江某，合同约定租期三年，每次按年支付租金2.5万元，押金5000元，若租期内房屋被拆迁则按一定比例赔偿。随后，二原告投入10余万元对承租房屋进行了部分装修装饰，并购置经营餐馆所需物品。

2018年10月，该出租房屋被拆迁，被告刘某及其妻子桓某获得征收补偿，其中包括经营性房屋停产停业补偿9万余元及三块广告牌补偿3400余元。

被告刘某提出与二原告解除合同，退还押金、租金1.22万元，补偿原告装修、搬家费约1.2万元，但双方未能达成一致意见。因二原告未腾退，2019年3月8日，征收部门将原告承租房屋内物品清点造册后拖至他处存放，随后对房屋进行了拆除。

原告周某、江某遂向法院提起诉讼，请求判令被告刘某赔偿因房屋拆迁给原告造成的装饰、装修等投入损失108647元；判令被告刘某退还租房押金和租金12200元、住改非补偿款、经营损失等100500元。

法院判决

猇亭法院经审理依法判决：被告刘某向原告周某、江某退还租金7200元，退还押金5000元；赔偿原告周某、江某投入损失33208元、停业损失17420.22元，向二原告支付移机补偿费400元。

判决理由

案涉房屋租赁合同虽然合法有效，但在该合同履行过程中，因发生了政府对租赁房屋进行征收的不可抗力情形，租赁合同事实上已履行不能，故双方合同应予解除。

对争议焦点的评判：

一、关于合同解除时间问题。法院认定双方合同解除日期为2018年10月24日，因为该日期为被告签订的征收补偿协议上约定的交付被征收房屋日期。尽管原告在合同解除后未及时向被告交还租赁房屋，但租赁房屋已被征收，且租赁房屋周边均在拆迁，租赁房屋当时也已不具备经营条件，原告的迟延交还也未给被告造成额外的损失，因此，租金只应计算至合同解除之日，超过实际租赁期间收取的租金及押金应予退还给原告。

二、关于原告损失确认与赔偿责任确定问题。

原告承租房屋后，为经营餐馆，进行了一定的投入，既有购置，也有装修改造。其中装修改造的部分成为添附物，合同解除后，该部分添附物已不能恢复原状或恢复原状在经济上不合理，故该部分投入41510元的残值，应认定为原告投入损失。原告购置的用品用具和电器，物品仍在，仍可利用，不能认定为原告损失。根据合同约定，被告应按原告装修改造投入的80%的给予原告赔偿，即33208元。另被告已领取的补偿款中的空调移机费中，有2台空调的移机费应由原告所有，该400元被告应支付给原告。

三、关于原告主张的停产停业损失补偿应否支持的问题。法院认为，原告应当获得一定的停产停业损失补偿。首先，由于租赁房屋被征收，导致租赁合同无法继续履行，原告无法继续营业，原告除存在直接投入损失外，客观上还存在停产停业损失，应当予以适当补偿。其次，被告已获得数额较大的停产停业损失补偿，且被告获得该补偿与原告租赁经营存在一定的关联，征收部门审核确认该项补偿费用的审批表中的“经专班现场查看，该户在经营农家乐”的记载，亦可印证这一点。同时，由于该项补偿是综合考虑房屋的经营效益和实际停业时间的结果，单纯凭原告的经营时长也不足以获得该补偿，故补偿的大部分仍应归房屋产权人所有，原告只能获得其中的一小部分。故法院酌情确定，被告给予原告的停业损失数额为被告实际领取停业补偿数额的一定比例，计算为17420.22元。原告主张过高的部分，法院不予支持。

综上，法院作出前述判决。