物业服务费日千分之三违约金？高了！

随着房地产市场的蓬勃发展，人民法院受理的物业服务合同纠纷案件也随之大幅上升。本期以案说法，小法带您了解一宗物业纠纷案件。

案涉背景

2016年6月，原告某物业公司和猇亭某业主委员会签订《物业服务合同》，约定为某小区提供物业服务，其中非住宅用房物业服务费按3元/平方米/月向业主或者物业使用人收取，业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按费用的千分之三收取滞纳金。

案情简介

曾某，租赁该小区二个商铺用于商业经营，面积分别为262㎡、68㎡，2017年4月1日至2018年4月30日期间，曾某拖欠物业服务费共计6027元，某物业公司多次催讨无果，起诉要求被告曾某支付物业服务费6027元，同时承担拖欠物业费一倍的违约金，合计12054元。

审理情况

审理中，法院查明，曾某与案涉房屋的所有权人约定，由曾某支付租赁房屋的物业服务费。《物业服务合同》中虽然约定非住宅用房物业服务费按3元/平方米/月收取，但实际上某物业公司对被告曾某租赁的门面系按1.5元/平方米/月收取物业服务费。

被告曾某对原告某物业公司主张的物业服务费的数额无异议，但认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，主张的违约金标准过高。

法院判决

猇亭法院经审理认为，被告曾某拖欠原告某物业公司物业服务费未付，曾某应当承担本案民事责任，但合同约定的违约金比例过高，可适当调整，遂判决：被告曾某向原告某物业公司支付物业服务费6027元，并按照拖欠金额的10%承担违约金计602.7元。

法官释法：为何说该案日千分之三的违约金过高

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

首先，本案中，因曾某拖欠物业服务费，物业公司确有损失，但其并未提交证据证明其损失，人民法院只能酌情考量资金占用损失。

其次，合同约定的违约金（滞纳金）一个年度内即超过了物业服务费本金的一倍，明显过高。

另外，物业服务合同具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，在现实中物业服务管理情况十分复杂，有时物业公司在提供服务时可能存在瑕疵，或者经过多方努力也未使业主和物业使用人满意，有时业主拖欠物业费也是基于不满意物业公司提供的服务。在此种情况下，即使对逾期缴纳物业服务费课以过高的违约责任，也并不能有效化解双方之间的矛盾，反而会适得其反。

因此，本案结合曾某欠付物业服务费的原因、时间、数额等因素，对违约金数额作出适当调整。